Crise du logement en Espagne: la lenteur des constructions, pas les acheteurs étrangers

Face à une crise croissante de l’abordabilité du logement, le gouvernement espagnol a suggéré de nouvelles mesures ciblant les acheteurs étrangers, bien que les experts indiquent que ces mesures pourraient ne pas résoudre efficacement la pénurie de logements ni réduire les coûts d’habitation.

Le 13 janvier, le Premier ministre Pedro Sánchez a proposé l’instauration d’une taxe de 100% sur les propriétés résidentielles acquises par des citoyens non-européens qui ne résident pas en Espagne, ainsi qu’une augmentation des taxes sur les locations à court terme. Une semaine plus tard, il a évoqué une interdiction totale pour les non-résidents non-européens d’acheter des propriétés. Cette interdiction concernerait les étrangers hors UE, y compris leurs familles, qui ne résident pas en Espagne, impactant par exemple les citoyens britanniques ou américains désirant acheter une résidence secondaire en Espagne.

Ces propositions surviennent alors que le marché immobilier espagnol est particulièrement tendu dans certaines zones. Alors que l’économie progresse et que le chômage diminue, la demande de logements augmente, notamment dans des villes comme Madrid et Barcelone. Cependant, les acheteurs et locataires potentiels sont confrontés à une grave pénurie de logements disponibles, et ceux qui sont disponibles sont souvent hors de portée pour les salaires moyens. Dans les zones côtières prisées, les locations à court terme et les résidences secondaires font également grimper les prix et évincent les locaux du marché.

Cependant, la cause principale de la crise de l’abordabilité du logement n’est pas les acheteurs étrangers, mais plutôt la pénurie de logements disponibles. La clé pour résoudre ce problème réside dans la relance de la construction, qui est au ralenti depuis l’éclatement de la bulle immobilière en 2008.

Construction stagnante depuis 2009

Le boom immobilier en Espagne a débuté dans les années 1960, avec une croissance significative dans les années 2000. Aujourd’hui, environ 95% du parc immobilier du pays a été construit avant 2009, et à peu près 22% de ces habitations ont été érigées entre 2000 et 2009.

Depuis la crise financière de 2008, cependant, la nouvelle construction a considérablement ralenti en raison du manque de terrains dans les zones principales, des délais bureaucratiques, d’un manque de main-d’œuvre qualifiée et de l’accès restreint au financement pour les promoteurs de petite et moyenne taille. Seulement 5% du parc immobilier espagnol a été construit au cours des 15 dernières années.

Un rapport de la Banque d’Espagne estime que d’ici la fin de cette année, le pays sera confronté à un déficit de logement d’environ 600 000 unités.

L’impact du tourisme

La crise de l’abordabilité du logement a également provoqué des protestations contre le surtourisme. Les habitants des villes et des zones fortement touristiques se sentent repoussés par les touristes, avec des quartiers envahis par les locations à court terme.

Toutefois, l’économie espagnole dépend largement du tourisme et des investissements étrangers, et de nombreuses résidences secondaires sont également possédées par des Espagnols ou d’autres Européens. Les acheteurs hors UE représentent une petite partie du marché global, et bien qu’ils puissent avoir un impact dans certaines zones comme Barcelone et Madrid, leur influence sur l’abordabilité des logements à l’échelle nationale est limitée.

La demande dépasse l’offre

La véritable solution aux problèmes d’abordabilité du logement en Espagne réside dans l’augmentation de l’offre, et non dans l’imposition de taxes ou d’interdictions aux acheteurs étrangers. Le gouvernement ferait bien de se concentrer sur des politiques soutenant la nouvelle construction. Cela pourrait inclure la simplification des lois sur le zonage, l’incitation des promoteurs et l’amélioration des infrastructures pour rendre plus de zones aptes au développement. Accélérer le processus d’approbation des permis aurait un effet bien plus significatif sur l’abordabilité que de cibler les investisseurs étrangers.

Quoi qu’il en soit, il n’est pas certain que ces mesures proposées deviennent loi. Des propositions de ce type font souvent les gros titres mais peuvent échouer à se concrétiser, ou être considérablement modifiées avant d’être adoptées.

Indépendamment du résultat, l’accent mis sur la taxation des acheteurs étrangers pourrait servir de stratégie politique pour créer une incertitude sur le marché, décourageant l’investissement étranger sans aborder le problème sous-jacent de l’offre de logements.